Se até mesmo para pessoas físicas o final de um contrato de locação causa preocupação, no caso de empresas, esta é uma questão ainda mais sensível. Com o tempo, o ponto comercial passa a ser procurado espontaneamente por clientes – em especial no caso de empresas de comércio e varejo. Mudar de endereço pode significar perder clientes, algo muito prejudicial para os negócios.
Quando se trata de franquias, o tema requer atenção redobrada, pois o endereço de uma unidade franqueada tem reflexos sobre toda a rede: cada franqueadora realiza um estudo aprofundado do local onde irá implantar uma nova franquia para que ele atenda a estratégia do negócio como um todo: público-alvo, posicionamento da marca, faturamento e distância de outras unidades são apenas alguns dos aspectos levados em conta. Por isso, deixar de ocupar um ponto comercial onde já se está estabelecido é algo altamente indesejável.
“A franqueadora realiza um importante papel quando orienta o franqueado quanto à questão territorial, de onde situar a nova unidade. Só assim vai ser possível evitar a concorrência interna. E isso não é bom apenas para o franqueado, mas também para a saúde da rede como um todo”, avalia Renato Tardioli, especialista em Direito Empresarial do escritório Tardioli Lima e Novoa Prado Advogados.
É por essa razão que, cada vez mais, franqueados e franqueadoras procuram escritórios de advocacia especializados para buscar suporte no momento de negociar ou renovar um contrato de locação para seus pontos comerciais. “Como os proprietários de imóveis sabem da importância da manutenção do endereço para a empresa, nem sempre fazem propostas razoáveis. E, para poder fazer valer o seu direito de permanência no imóvel através de a uma ação renovatória, é preciso estar atento aos requisitos e prazos para tanto”, explica o advogado.
A ação renovatória é um instrumento jurídico utilizado quando o proprietário do imóvel se omite ou não quer renegociar o contrato de locação. “Ela assegura a permanência no ponto comercial e dá a possibilidade de negociar em juízo”, pondera Tardioli. Como o prazo para entrar com esse tipo de ação é de seis meses e um dia antes do final do contrato vigente, ele recomenda que a negociação se inicie um ano antes do final do contrato.
Na negociação, há vários aspectos que podem facilitar o processo. “Quando se trata de franquia aberta em shopping, por exemplo, é possível propor a manutenção do ponto e do valor do aluguel em troca da abertura de uma nova loja da rede em um outro shopping da mesma administradora.”, ilustra o advogado. “Também podem ser apontadas as benfeitorias feitas pelo locatário no imóvel, além de alguns valores intangíveis, como a fidelização de um conceito e o reconhecimento do público de que aquele endereço é ocupado por uma empresa que presta determinados serviços ou comercializa certos produtos”.
No caso de renovação dos contratos de locação, o apoio da franqueadora também pode ser importante. “É muito comum haver propostas de renovação em que o m2 para um antigo lojista é mais caro do que para novos lojistas. Nestes casos, a franqueadora pode ajudar, pois tem o peso da marca consigo”, pondera Tardioli.
Ele diz que é importante fazer uma pesquisa de mercado para entender as condições da negociação para a renovação dos contratos: valor do m2, cobrança de fundo de propaganda, luvas e 13º aluguel, por exemplo. O advogado conta que um de seus clientes chegou a ter uma proposta de renovação de contrato com o preço do metro quadrado 15% maior do que um novo lojista. “Obter esse tipo de informação ajuda muito na negociação”, explica.
Vale ressaltar que as franqueadoras não são obrigadas a oferecer este suporte. Porém, cada vez mais, franqueadores passam a atuar em auxílio aos seus franqueados. “É mais uma demonstração importante de dedicação ao sucesso de sua rede”, finaliza Tardioli.
Ação renovatória é instrumento regido pela lei
As condições para se propor uma ação renovatória estão no artigo 51 da Lei 8245, de 1991. Para que se mova uma ação renovatória, é preciso que o inquilino esteja ocupando o mesmo imóvel há pelo menos cinco anos e que esteja no mesmo ramo de negócio há, no mínimo três anos. A ação pode ser proposta até seis meses antes do final da vigência do contrato e o direito à renovação é pelo mesmo período do contrato mais recente.
