Uma cafeteria instalada desde 2017 em Pinheiros, bairro nobre de São Paulo, fechou as portas contra a vontade de seu dono. Com a promessa do locador do imóvel de renovar o contrato de aluguel, o proprietário da cafeteria até investiu numa reforma, mas foi surpreendido: o quarteirão inteiro dará lugar a prédios e o imóvel onde funcionava o negócio entrou como parte de uma permuta com a incorporadora.
Pode o locador de imóvel comercial vendê-lo se ele estiver alugado? O artigo 8º da Lei de locação prevê uma proteção ao locatário que é a alienação do imóvel durante a locação firmada por prazo determinado. No entanto, a cláusula de vigência do contrato deve ser averbada junto à matrícula do imóvel, garantindo assim que o comprador respeite este término.
Se não existir esta cláusula e a devida averbação na matrícula do imóvel, o adquirente pode denunciar o contrato com aviso prévio de 90 dias para a desocupação. O locatário tem o direito de preferência de compra garantido, mas muitas vezes não quer ou não tem condições de adquirir o imóvel. Mas se tem a cláusula de vigência no contrato de locação averbado na matrícula do imóvel, o comprador deve respeitar o prazo do contrato.
Vale ressaltar que, caso o locatário não seja notificado previamente sobre a venda, ou seja, não lhe seja dado o direito de preferência, ele terá direito a indenização por perdas e danos ou terá até seis meses para depositar o valor do imóvel e adquiri-lo.
Analisando o caso da cafeteria de Pinheiros, o direito de preferência não é aplicável aos casos de permuta. Por este motivo, os locatários precisam ficar cada vez mais atentos ao seu contrato, para que seja garantido ao menos o direito de permanecer no imóvel pelo prazo inicialmente convencionado.
*Por Marina Nascimbem Bechtejew Richter que é advogada, sócia fundadora do escritório NB Advogados. É especialista em direito Societário, Contratos e Contencioso Cível. A advogada tem especialização em Direito Societário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e também em Direito dos Contratos pelo LL. M IBMEC/INSPER-SP. Marina é uma das Gurus do franchising da Sua Franquia.
