O principal ponto a ser observado pelos franqueados cuida da chamada ação renovatória de contrato de locação. Conforme prevê a Lei do Inquilinato, os locatários de pontos comerciais que preenchem os requisitos legais têm o direito de ingressar com a referida ação renovatória. Os pressupostos são os seguintes: (i) o ajuizamento da demanda deve ser realizada de 01 ano a 06 meses do término do prazo de vigência do contrato de locação; (ii) celebrar a avença locatícia por escrito e com prazo determinado de no mínimo 5 anos ou possuir contratos cujos prazos somados atinjam 5 anos, ou mais; (iii) comprovar o adimplemento das obrigações oriundos do pacto; (iv) exercer o mesmo ramo de atividade pelos últimos 03 anos; e (v) nomear fiador/garantia idônea - aplicável para os contratos que contiverem previsão de garantia.
Ajuizada a ação renovatória e não sendo firmado acordo, caberá ao juiz fixar o valor do aluguel, após a realização de perícia avaliatória que sinalizará o locativo justo e real para a respectiva locação, ou seja, o perito judicial deverá apurar o valor médio do aluguel de mercado daquele momento.
Considerando o prazo para a propositura da ação renovatória acima mencionado, os franqueados precisam monitorá-lo, com o objetivo de buscarem negociar as renovações contratuais antes do seu término (de 01 ano a 06 meses antes do termo final do contrato de locação). Isto é, naturalmente recomenda-se evitar a ação renovatória, por meio de negociação prévia. No caso de o locador do ponto recusar a renovação ou exigir um locativo abusivo, o franqueado-inquilino poderá, então, acionar a ação renovatória, a fim de garantir a sua permanência no imóvel, na medida em que, nesta hipótese, o senhorio estará impedido de ajuizar a ação despejo por denúncia vazia e o valor do aluguel será delimitado à luz do preço médio de mercado da época.
Nessa linha, é interessante que o franqueado, para lhe ajudar nas negociações e amparar as decisões, procure verificar com antecedência o valor médio dos locativos cobrados dos inquilinos na região onde se encontra a sua unidade ou no shopping center respectivo. Outra questão favorável é que, observando-se o prazo da ação renovatória, o franqueado não será obrigado a aceitar eventual (nova) cobrança de “Luvas” pelo locador, pois tal exigência não pode ser feita em sede da ação renovatória.
Assim, além de proteger o ponto comercial, a ação renovatória também é favorável para manter equilibrada a relação entre as partes, na medida em que impede que o franqueado-inquilino fique sujeito as imposições dos seus senhorios que envolvam a cobrança excessiva de aluguel e/ou de “Luvas”. Além da ação renovatória, é fundamental que o franqueado negocie com atenção o seu contrato de locação. Seguem alguns pontos relevantes, lembrando que existem outros igualmente importantes a serem verificados:
Vistoria e análise de risco: cuida em verificar as condições do imóvel do ponto de vista arquitetônico e estrutural. A análise risco consiste na realização das pesquisas de praxe e exame dos documentos respectivos. Exemplos: CRI - Certidão do Cartório de Imóveis, “Habite-se”, zoneamento etc.
Compatibilidade do custo de ocupação: conferir se o valor total do custo de ocupação do imóvel, entenda-se aluguel e encargos, é compatível com o faturamento projetado da futura unidade. Cessão, sublocação e comodato: a Lei de Locações veda a cessão/transferência, sublocação e comodato do imóvel, sem prévia autorização do locador. Assim, eventuais operações desta natureza devem estar previamente permitidas no contrato de locação ou amparadas por autorização do locador em instrumento próprio. Do ponto de vista dos franqueados, é sempre favorável incluir cláusula que permita as 03 hipóteses destacadas, especialmente para facilitar a eventual “venda do estabelecimento comercial”.
Multa rescisória: A legislação permite a rescisão antecipada e imotivada do contrato de locação por iniciativa dos inquilinos, o que acarretará na incidência da multa rescisória em favor do locador ou, estando omisso no contrato o valor da multa, será devida a penalidade arbitrada pelo juiz. Normalmente, os contratos também preveem penalidade para as hipóteses de infração contratual. Assim, cabe ao franqueado-inquilino negociar o valor da multa pela rescisão antecipada, ou eventual isenção, além da penalidade por infração contratual. O valor equivalente a 03 aluguéis proporcionais é o adotado comumente nas negociações.
Luvas ou Res Sperata: as “luvas” ou res sperata são legais e dependem de negociação entre as partes. Normalmente, os locadores exigem o pagamento das “luvas” quando os contratos de locação são de 05 anos ou mais. A orientação neste ponto é tentar afastar a cobrança ou incluir que o seu pagamento será proporcional ao período de ocupação no imóvel.
Índice de reajuste do aluguel: apesar de não ser uma obrigação prevista em lei, é praxe os contratos de locação determinarem que os aluguéis sejam reajustados por meio de indexador e data-base definida. Em que pese a variação dos índices variar a cada período apurado, sob a ótica dos franqueados-inquilinos, recomenda-se usar o IPCA-BGE ou outro da família dos IPCS, visto serem mais estáveis e acompanharem os preços dos produtos e serviços destinados ao consumidor final. Os IGP-M ou IGP-DI, ambos conferidos pela Fundação Getúlio Vargas, por outro lado, muito embora serem muitas vezes utilizados, apresentam grande volatidade, em fundação de ser muito impactado pela variação dos preços do atacado.
Carência: os franqueados-inquilinos devem sempre buscar combinar com seus locadores a concessão de carência no pagamento do aluguel e encargos pelos menos para o período de reforma no imóvel, como é usual no mercado.
Benfeitorias: a Lei do Inquilinato estabelece que, salvo outra previsão estipulada no contrato de locação, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. É comum os locadores exigirem em contrato que todas as benfeitorias não sejam indenizáveis e não permitam a retenção. Assim, dependendo das obras a serem efetuadas e outros fatores, é justificável a negociação de cláusula que trata de indenização sobre eventuais benfeitorias realizadas.
Cláusula de vigência: a inserção da cláusula de vigência, disposta no artigo 8º da Lei do Inquilinato, garante ao inquilino o respeito ao contrato pelo eventual adquirente do imóvel. Com a respectiva cláusula, o contrato de locação deverá então ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Vale lembrar que, se não ocorrer o despejo, em vista da venda do imóvel, o locatário não terá direito a indenização, tanto em face do antigo locador, como contra o adquirente do bem.
Direito de preferência: a Lei do Inquilinato garante o direito de preferência ao locatário, na hipótese de o locador desejar vender o imóvel locado. Para ser possível anular eventual venda do imóvel sem a observância do direito de preferência, o contrato de locação deve estar averbado junto à sua matrícula.
Seguro obrigatório: boa parte dos senhorios exigem a contratação de seguro por danos no imóvel por parte do locatário. Importante verificar com antecedência a possibilidade de ser realizado o seguro exigido pelo locador e o seu custo, bem como lembrar de sempre renová-lo, com a finalidade de evitar a caracterização de infração contratual e garantir o direito à ação renovatória.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados e colunista da Plataforma Sua Franquia
