Como estabelece a Legislação vigente, os inquilinos de imóveis não residenciais, desde que atendidos os requisitos legais, estão autorizados a ajuizar a chamada ação renovatória de contrato de locação no prazo de 1 ano a até 6 meses antes da data final do encerramento da avença locatícia. Os requisitos são os seguintes: (i) firmar contrato de locação escrito e com prazo determinado de 5 anos ou possuir contratos cujos prazos somados atinjam 5 anos, ou mais; (ii) comprovar o cumprimento de suas obrigações; (iii) estar nos últimos 3 anos no mesmo ramo de atividade; e (iv) indicar fiador/garantia idôneo - aplicável para os contratos que tiverem previsão de garantia.
Proposta a ação renovatória e não sendo celebrado acordo durante o transcorrer do processo, caberá ao juiz fixar o valor do aluguel, apoiado em perícia avaliatória que indicará o locativo justo e real para a respectiva locação.
Em vista do prazo acima mencionado, os lojistas devem monitorá-lo no sentido de procurarem negociar as renovações contratuais antes do seu término. Ou seja, o objetivo principal deve ser evitar a ação renovatória, através da negociação da renovação do contrato de locação com a devida antecedência. Na hipótese do locador/proprietário do imóvel se recusar a renovar ou exigir um valor de aluguel acima do preço médio de mercado, os inquilinos poderão, então, fazer uso da ação renovatória, para garantir a sua permanência no ponto comercial, vez que, neste caso, o locador ficará impedido de propor a ação despejo por denúncia vazia visando reaver o imóvel, bem como com a finalidade de garantir um aluguel de acordo com a realidade de mercado da época.
Por estas razões, é interessante que o lojista, para lhe ajudar nas negociações e amparar as decisões, procure apurar o valor médio dos locativos cobrados dos inquilinos na região onde se encontra a sua loja ou no shopping center respectivo. Outro ponto favorável é que, observando-se o prazo da ação renovatória, o lojista não será obrigado a aceitar eventual (nova) cobrança de “Luvas” pelo locador, pois tal exigência não pode ser feita em sede da ação renovatória.
Nesta linha, além de proteger o ponto comercial, a ação renovatória também é favorável para manter equilibrada a relação entre as Partes, na medida em que impede que o lojista fique sujeito as imposições dos seus senhorios que envolvam a cobrança excessiva de aluguel e/ou de “Luvas”.
*Por Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. O especialista passa a colaborar mensalmente com a Plataforma Sua Franquia.
